如果星巴克要做一个共享办公空间的话……这似乎是一件既在意料之外，又在情理之中的事情。事实上，星巴克也已经在做了。
今年11月，中国内地首家星巴克共享空间概念店在上海来福士广场办公楼开业。门店总面积约200平方米，设有近100个座位。店内设有收费会议室、半开放式的单人办公区、沙发区以及休闲区四个区域。收费会议室有三间4人会议室和一间8人会议室，会议空间内，大量使用了微孔板和隔音棉，可以降低外部噪音保证私密性。开放区域的座位，都配备了电源插座，大部分桌面配备有阅读灯，方便个人办公。
星巴克上海共享办公概念店
试水共享办公空间的，也不仅仅是星巴克。2020年年初，FamilyMart（全家便利店）就联手服装生产商 Urban Research、设计公司Lifestyle Institute共同推出了针对办公室一族的综合便利店“Urban Famima!!”，这家便利店里设有38个座位，在这里上班族除了可以享用一日三餐，还可以埋头工作、商务会面。它既是个人出差临时办公的歇脚地，也是团队开会、聚会的场所。不少酒店也开始在大堂布置社交、办公空间，比如北京新国贸饭店就在自家三楼，安排了一个24小时全天开放的共享办公空间，最多可容纳300人。
无论是星巴克还是FamilyMart，对于概念店的推出，其主要目的还是为了提升用户体验，增加增值服务项目，提升坪效。毕竟他们都没有足够的面积来做一家真正的共享办公空间，无法靠此实现盈利，其主营业务线并不会改变。
我们自然也不能仅凭这一家店便断言星巴克、FamilyMart要入局共享办公领域，但是，这也从侧面反应了两个问题：一、更灵活、更多元化的共享办公空间具有市场需求；二、共享办公的呈现方式可以突破传统方式，跨界合作。
第一梯队的共享办公
跑得快站不稳
国内共享办公兴起的原因中，除了市场驱动之外，政府在2014年提出的“双创”概念也起到了极大的内驱动。2014年9月时任国务院总理的李克强在夏季达沃斯论坛上公开发出“大众创业、万众创新”的号召，几个月后又将其前所未有地写入了2015年政府工作报告予以推动。在国家的号召、政策扶持之下，2014年，中国创业产生的企业数量创历史新高，达到365万个，相当于平均每天成立1万个公司。2015年，全国新登记注册企业依然保持着平均每天超过1万家的增长。
大量新创公司的诞生，相应产生的便是对办公场所大量且强烈的需求。这些新创公司有刚需，但预算有限，又因为大多为互联网公司，创业者、从业者集中在90后群体，对于办公环境有着舒适而个性的要求，乐于尝试新兴事物……由此，2014年-2016年期间，共享办公呈现出井喷式崛起。
共享办公领域的两大巨头：WeWork和优客工场。前者得益于互联网行业发展所带来的自由职业群体兴起和移动化办公浪潮，2010年在美国创立，被公认为是共享办公的开拓者。后者诞生于2015年，自2020年11月24日正式登陆纳斯达克后，成为“联合办公第一股”。
位于伦敦科舍姆大街的WeWork
北京华贸中心优客工场
在资本的驱动之下，两大巨头在2017年之前，所呈现的发展态势在整个共享经济领域几乎风头无二。而自2017年开始，资本逐渐退场，共享办公第一次洗牌,WeWork收购裸心社、优客工场收购洪泰创新空间、并购方糖小镇都是当时标志性商业动作。
同时，以重资本运营为主的行业短板，非常明显的暴露出来：市场缺乏支付能力和经济价值。截止2019年，优客工场已经累计亏损超15亿元。据阿尔法工厂研究院数据显示，到2019年年底，优客工场已经陆续进行了近20轮融资，平均每80天就要融一轮。同样是2019年，WeWork在获得软银的持续投资后，即便估值一度高达470亿美元，依然上市折戟。
优客工场轻资产业绩展望
2020年，受疫情影响，整个商办领域可谓是寒冬之年，对于共享办公来说，更是雪上加霜。这一年，我国超80万家公司注销，共享办公的定位客户，创业公司、小微企业占其中的绝大部分。全球范围的共享办公面临的是同一个难题：退租、空置，而运营成本依然在每天产生。2020年，WeWork亏损额达32亿美元。而优客工场得益于早期战略调整，以“轻资产、重赋能”为发展布局，在整个2020年营收8.77亿元，净亏损5.08亿元。截止2020年12月31日，优客工场轻资产业务在46个城市共签约125个场地，管理面积约为35.2万平方米。在第四季度轻资产收入同比增加220.8%。至此，优客工场为共享办公找到了一条破局之路。
西安的共享办公
稳住！能赢！
共享办公的底层逻辑，其实就是二房东再叠加一个共享经济，简单来说，就是低价拿房，以精装带家具为产品增值，以共享概念讲故事，最终高价出房。从这个逻辑来看，真的是听起来很美，然而做起来也真的是难。优客工场的“轻资产、重赋能”是否真的能为共享办公走出一条未来之路尚未可知。头部品牌的一路亏损，也让市场中产生很多质疑的声音。
然而客观来看，共享办公真的没有市场吗？我们针对高新、曲江、经开三个区域24家共享办公项目进行了调研。
各项目数据来自同行问卷调研
共享办公品牌排行榜前十名中，雷格斯在2014年率先进驻西安，2018年ATLAS寰图入驻，2019年梦想加、德事相继入驻。西安整体的共享办公市场也是在2017年至2019年期间兴起。在我们的调研中，入驻率达到90%以上的项目，也均是在此期间开始启动招商，经过三、四年运营，目前都已经进入平稳运营阶段。
从形式上来说，目前西安的共享办公市场依然是以重资产运营为主，运营商依然遵从着共享办公的底层逻辑，以差价作为核心利润点。在室内区域划分上，共享配套+独立办公室+开放式工位是基础框架，在我们的调研中，有6个项目并没有设置配套层，这很明显是为了让可出租面积更多，然而体验感则会大打折扣，也失去了共享性，这些项目或许称之为二房东项目更为合适。较新的项目大部分都不再设置开放式的独立工位，这样资金回笼会更快，也更贴合入驻企业对于独立性、私密性的需求。
宝鸡东岭金融广场A座-T Space+
宝鸡东岭金融广场A座-T Space+
从区域来看，更多的共享办公品牌聚集在高新核心商务区，经开区的共享办公项目，除过早期开始运营的梦想加、寰图等项目，本土运营商2020年布局经开，在2021年上半年开始获得较好的去化表现。曲江则和高新、经开都不相同，最大的特点是分散、不集中，运营商大多在不同的楼宇分别拿上部分房源，先进行小规模运营，前期运营稳定后，再继续以同样的模式拿房。在曲江，几乎没有运营商整栋楼拿下做共享办公。
从去化来看，曲江环球中心的创联加自今年10月中旬开始招商，仅仅40天，去化1200平；保利中心的恒创嘉逸，自今年7月启动招商，月均去化面积540平；三八妇乐广场的四叶草项目，自今年6月开始招商，月均去化面积327平。相比较墙顶地大开间的简装房源，共享办公去化速度明显较快。
从租金来看，经开区共享办公项目均价基本和高新区共享办公项目主流价格持平。在这一点上，经开区共享办公项目租金增值更强。
赛高企业总部-德事商务中心
还有一个特点，在所有入驻率达到90%的项目中，高新区的共享办公项目流动性更强，企业更换频率更快。例如太和时代广场的米方格，入驻率90%，2021年月均去化面积545平；旺都国际大厦的镜商中心，入驻率95%，21年月均去化面积454平；禾盛京广中心B座的川岚项目，入驻率90%，21年月均去化面积636平……这就意味着，这些项目平均每个月都有2-3家企业退租，每个月都有或多或少的空置成本产生。
共享经济体系下的诸多领域不断爆雷、头部企业财报亏损，以致很多人都在观望共享办公的未来发展。目前来看，整个共享办公市场底层逻辑依然成立、客户需求依然存在，共享办公是具有发展空间的。
在西安，共享办公行业以重资产模式运营依然具有利好表现，这并不意味着我们在这个领域做的有多成功，或许只是至暗时刻还未到来。当竞争越来越加剧，同类型产品越来越多，运营成本越来越重，客户的支付能力没有提升……这才是生死局的到来。
在西安这个市场当中，是否已经到了可以开始由重转轻的阶段？我们是否具有这样的头部品牌？现在已经投入重资产的二房东该如何生存？已经引入二房东项目的开发商该如何平衡？
电信资管将在接下来从开发商、运营商、客户、渠道方四个行业角色入手，共同探讨西安的共享办公市场的发展之路，敬请期待！
